김 남 기 (본지 부동산전문 자문위원)               

               밤섬부동산 대표 공인중개사

최근 외환위기 이후 처음으로 가계 교육비까지 줄일 계획이라는 통계청 조사 자료가 나왔다. 우리 부모의 마음은 비록 내가 못 먹더라도 자식 교육비만큼은 좀처럼 줄이려하지 않는다.
전국 가계의 총자산 중 부동산 자산이 76%(2006년 통계청) 차지하는 상황에서 고점대비 지역별로 10~50% 하락하다 보니 가계 경제가 제한받을 수 밖에 없다. 2006년 11월 대비 2008년 11월 아파트 매매 신고건수가 3.3%에 그치고, 주거 이전 이동 인구가 29년 만에 최저라는 자료가 나오고 있다. 그러면, 부동산 경제전문가들은 부동산 바닥을 어떻게 볼까?
대부분 5~10%의 추가 하락을 전망하며, PB 50명의 설문에 의하면 0~20% 추가 하락을 예견하고 회복시기를 올 하반기 이후로 보고 있다. 필자는 이렇게만 전망한다면 회복을 기대하는 입장에서는 너무 힘이 들지 않겠는가 하는 생각에서 두 가지의 시나리오를 상정하여 보다 적극적인 전망을 하고 싶다.
1. 최근 기준금리가 2.5%, CD금리가 2.98%(1/15기준)인 상황에서 현재 주택대출의 기준이 되는 CD금리가 낮아져 은행에서 변동형 대출금리가 평균 4.7%~5.5%대 까지 낮아져 있으며, 추가 금리 하락이 예견되는 바 ‘비상경제정부’에서 세금, 부동산 부양정책 등이 발표될 것으로 보이며 서울권 아파트 만큼은 상반기에 가격하락 끝이 될 것으로 보인다.
한 예로 서울시에서 강남 재건축 용적율 임대아파트 정책 완화에 협조한다는 발표에 2009년 1월 1일부터 강남 부동산사무소 문을 힘차게 두드렸다는 소식은 부동산의 심적 불안 심리 완화에 강한 메시지가 되었다고 필자는 보고 싶다.
2. 만약, 강남 3구 투기지역이 해제된다면 대출 규제 해제로 강남 3구만 가격 바닥에서 탈피하고 타 지역은 하반기까지 추가 하락이 지속될 것으로 보인다.
한 예로 토지거래허가 지역에서 개발호재가 많은 허가지역 내는 오히려 거래가 적고 가격이 떨어지나 주변지역은 오히려 거래도 많고 가격도 상승한다. 따라서 시장의 부동산 매수 세력이 약한 상황에서 강남 3구를 대출규제를 푼다면 금리가 낮은 상황에서 선호도가 높은 강남 3구로 몰릴 수밖에 없고, 그 외 지역은 강남 3구의 가격 상승효과가 나타난 후 후행으로 나타날 수밖에 없어 그 외 지역은 회복시기를 하반기 이후로 예견할 수밖에 없다.
필자는 앞으로 변화되는 시장을 분석하여 최선의 대비 방안을 마련함으로서 부동산으로 인해 시련이나 고통을 받는 일이 없고, 투자자로서 실패하는 사람이 없도록 경제의 한파 속에 나침반 역할을 하고 싶다.