김 명 섭  (소산 종합법률사무소 변호사)

상가건물임대차보호법은 경제적 약자인 상가임차인을 보호하기 위하여 초기에 많은 투자비용을 지출한 임차인에게 최소한 5년 동안은 임차권을 보장해 주는 장치를 하고 있습니다. 그러나 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초임대차기간을 포함하여 전체임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 가능합니다.
상가건물임대차보호법은 2002.11.1부터 시행이 되었습니다. 이에 따라 2002.11.1이후에 임대차계약을 체결한 임차인은 그로부터 5년동안은 그 임대차를 보장받을 수 있습니다.
그런데, 본 법이 시행되기 이전에 임대차계약을 체결한 임차인의 경우에 본 법인 시행된 2002.11.1부터 5년동안 임대차를 보장받을 수 있는지가 문제됩니다.
예를 들어, 1995. 5.5.에 상가건물에 대하여 임대차기간을 1년으로 하여 임대차계약을 체결한 자가 계속해서 임대차계약을 갱신해오고 있었고, 본법 시행이후에도 그러한 갱신을 1회 하였습니다. 이러한 상황에서 임차인이 2004.5.5. 임대인에게 계약갱신요구를 하였으나 임대인이 이를 거절하고 건물을 명도하라는 요구를 하였을 경우에, 임차인은 건물을 비워주어야 하는 지가 문제가 됩니다.
최근 대법원의 판결(2005다74320)에 의하면, 본법 시행이전에 체결된 임대차계약이 본법 시행이후에 갱신된 경우에도 본법 시행이전에 최초로 체결한 임대차기간을 최초임대차기간이라고 보아야 한다고 판시하였습니다.
즉, 법에서 인정하는 5년이라는 기간의 기산일은 본 법이 시행되기 이전에 임대차계약을 체결한 경우에는 본법이 시행된 2002.11.1이 아니라, 실제 임대차계약을 체결한 날이라고 보아야 한다고 하였습니다. 그래서 위의 예에서 임차인은 2000년에 이미 5년이 지났으므로, 임차인은 건물을 비워주어야 할 것입니다.
상가건물임대차보호법의 시행으로 임차인에게 5년간의 임차권보장이 이루어졌지만, 실제 계약을 체결한 날이 언제인지를 꼼꼼이 살펴서 임대인 및 임차인 모두에게 법적인 불이익을 받지 않도록 해야 할 것입니다.